近幾年來，我國的房?jī)r(jià)一直呈現(xiàn)著持續(xù)上漲、居高不下的態(tài)勢(shì)，已成為政府亟待解決的首要問題和人民十分關(guān)注的問題。為此，2003年以來國務(wù)院陸續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，建設(shè)部等部委也開展了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的專項(xiàng)治理，以期房屋市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定。但是幾年過去了，住房?jī)r(jià)格仍然不斷攀高，不僅大城市和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)漲勢(shì)強(qiáng)勁，而且在中小城市和欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)也大幅上漲，且大有愈演愈烈之勢(shì)。例如北京的回龍觀地區(qū)，2001年，普通商品房每平米的價(jià)格約在2800元左右，2004年的價(jià)格每平米約為3600元左右，現(xiàn)在則每平米為9000元以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年5月份，全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲6.4%，其中北京、深圳、溫州、廣西北海等城市的房?jī)r(jià)漲幅已超過10%以上。
顯然，目前我國的房屋價(jià)格已背離了商品的價(jià)值規(guī)律，超出了絕大多數(shù)人的購買能力，是不正常的。究其原因，既有房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的不合理、市場(chǎng)需求增加、土地資源稀缺等內(nèi)在原因，也有市場(chǎng)上大量游資與投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的炒作、開發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)等外在原因，情況是復(fù)雜的，造成房屋價(jià)格飛漲的原因是多方面的。主要原因有以下5個(gè)方面。
供需矛盾造成房?jī)r(jià)上漲
過去，我國是一個(gè)住房困難的大國，人均居住面積較低，居住狀況不盡人意。改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮、房地產(chǎn)業(yè)的興起，人均住房面積大幅提升，使我國告別了城鎮(zhèn)住房短缺的時(shí)代，同時(shí)也大大刺激了人們對(duì)住房的需求。一是國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入的增長(zhǎng)，激發(fā)了城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的新需求。從近些年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以看出，許多居民改善住房的需求在不斷增長(zhǎng)，小居換大居，舊房換新房，許多居民在積極地改善自己的住房條件和居住環(huán)境。據(jù)調(diào)查，約有相當(dāng)多的居民、特別是一些年輕的居民有購房打算，他們稱，如果有可能的話，是準(zhǔn)備購買住房的。此外，城市改造拆遷，涌現(xiàn)出大量無房居民，所有這些都對(duì)新住房提出了需求。二是流動(dòng)人口的增長(zhǎng)對(duì)住宅產(chǎn)生巨大需求。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，大量流動(dòng)人口的出現(xiàn)對(duì)城鎮(zhèn)住房的租賃、購買提出了巨大需求，以北京、上海、廣州等城市為例，各自城市的外來流動(dòng)人口多達(dá)300萬到400余萬，如此大量的流動(dòng)人口，不但成為了這些城市房屋租賃市場(chǎng)的消費(fèi)主體，也壯大了新房購買者的隊(duì)伍。據(jù)筆者了解，這些人中的一些稍有成就者，在所在城市購買住房者是屢見不鮮的。三是城市新增人口對(duì)住房的需求。四是對(duì)一些大城市及發(fā)達(dá)地區(qū)的沿海城市來說，房屋的購買者有相當(dāng)一部分來自其它地區(qū)，甚至來自國外。
從住房的供給情況看，近年來，房地產(chǎn)投資雖然仍在增長(zhǎng)，但增速有所回落。住房供給相對(duì)較少，人們對(duì)住房的需求日益增長(zhǎng)，使得供求關(guān)系失衡，必然會(huì)形成供需矛盾，使住房的價(jià)格因需求而上漲。
地價(jià)上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲
由于我國人多地少，土地稀缺及其不可再生性，使得土地的買賣競(jìng)爭(zhēng)愈來愈激烈，導(dǎo)致土地價(jià)格不斷攀升。從近幾年的土地、房屋市場(chǎng)價(jià)格來看，土地出讓價(jià)格的增長(zhǎng)幅度大于房屋價(jià)格增長(zhǎng)的幅度。在現(xiàn)實(shí)中我們往往可以看到，當(dāng)一塊土地要出售時(shí)，往往會(huì)有十幾個(gè)甚至幾十個(gè)土地購買者參與競(jìng)拍。有的地塊在經(jīng)過一番激烈的競(jìng)拍之后，有時(shí)竟能拍出一個(gè)天價(jià)來，而這些地價(jià)款必然要攤?cè)敕课莸膬r(jià)格中。此外，近年來，建筑材料的增長(zhǎng)也增加了房屋的成本。
炒買炒賣造成房?jī)r(jià)攀升
據(jù)筆者了解，炒買炒賣房產(chǎn)的現(xiàn)象在許多城市都是存在的，把購置房產(chǎn)作為一種投資的消費(fèi)者也在逐漸增加。這些人購房的目的并不是為了居住，而是為了投資、倒賣。他們認(rèn)為，買賣房屋比炒股風(fēng)險(xiǎn)小，更穩(wěn)定，更合算，為此，他們有的利用自己手中雄厚的資金，有的向他人大量借貸，有的則通過銀行貸款購買房屋。他們購房后，要么出租，要么一手進(jìn)、一手出，要么尋找機(jī)會(huì)以更高的價(jià)格賣出，從中獲取較大利益。他們與開發(fā)商、代理商互動(dòng)，向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤信息，干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，造成或助長(zhǎng)房屋價(jià)格的攀升。
開發(fā)商捂盤惜售抬高房?jī)r(jià)
從近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況看，囤積土地、房屋、捂盤惜售已成為部分房地產(chǎn)開發(fā)商最常用的抬高房?jī)r(jià)賺取更高利潤(rùn)的手段。這些開發(fā)商為獲取更大利潤(rùn)，想方設(shè)法囤積土地、空置房屋、捂盤惜售或捂盤不售，制造房屋越來越緊缺的假象，并借機(jī)抬高房屋價(jià)格。有的房地產(chǎn)開發(fā)商則在樓房開盤時(shí)，花錢顧人排隊(duì)購房，造成虛假的“搶購”聲勢(shì)，使一些購房者產(chǎn)生錯(cuò)覺，加入“搶購”行列，隨之開發(fā)商便抬高房屋價(jià)格。還有的房地產(chǎn)開發(fā)商與代理商相勾結(jié)，隨意抬高售房?jī)r(jià)格。如北京西五環(huán)某一房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)，2006年4月，該小區(qū)樓房開盤時(shí)每平方米為6300元；同年底每平方米上升為8000元；2007年5月每平方米上升為9600元。從中可以看出，這種價(jià)格的飛漲全是人為哄抬起來的，是極不正常的。
經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)不足
應(yīng)該看到，住房是一種不同于其他社會(huì)商品的、具有社會(huì)保障功能的特殊商品，它既是商品，又應(yīng)更多地體現(xiàn)其社會(huì)的特殊保障功能。因此，各國政府在開發(fā)住房這一商品時(shí)，是十分重視其社會(huì)保障功能的。在我國，住房的保障功能主要體現(xiàn)在對(duì)低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房制度上，而從我國這些年的房地產(chǎn)開發(fā)來看，顯然，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的開發(fā)比例太低，抓得也不緊，沒有把優(yōu)先開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房作為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)。以北京來說，該市于2006年初公布了在三年內(nèi)要建2000萬平方米的各種類型的保障性住房，但時(shí)至今日，除西三旗限價(jià)房和宋莊地塊有動(dòng)靜外，其他項(xiàng)目都無動(dòng)靜，照這樣下去，恐怕低收入家庭要想得到一套經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房是很困難的。在這種情況下，相當(dāng)一部分低收入家庭在近期看不到解決保障性住房的希望，便無奈地選擇借錢購房，本人身邊就有兩個(gè)這樣的例子。無疑，這部分人加入購房者行列，客觀上進(jìn)一步加大了供求矛盾。
住房問題是關(guān)系到民生的重要問題，也是關(guān)系到創(chuàng)建和諧社會(huì)的重要問題，對(duì)此，黨中央、國務(wù)院歷來是很重視的。相信，隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度的加大，解決低收入家庭保障性住房等一系列新政策的出臺(tái)，加上央行升息、提高準(zhǔn)備金率、控制信貸投放節(jié)奏等措施的采取，我國的房?jī)r(jià)會(huì)逐漸穩(wěn)定的。
